科技赋能房地产：低碳可持续发展的行业创新

随着中国城镇化进入高质量发展阶段，中国房地产行业整体规模增速放缓，尤其是在过去一年多，受到内外部多种因素影响，房地产行业正处于调整的关键时期。一方面，在“双碳”目标下，政府加强了推进房地产行业节能减排的政策实施力度，房地产行业绿色低碳转型迫在眉睫；另一方面，科技与房地产结合的需求日益增长，科技创新成为房地产行业转型升级的重要力量。对此，本文总结了近几年科技在推进房地产行业低碳可持续发展的重点领域，并探索了房地产企业开放式创新的实践路径。

(相关资料图)

房地产行业面临绿色低碳与人力资源可持续双重挑战

据中国建筑节能协会统计，2020年建筑全过程碳排放总量为50.8亿吨二氧化碳，主要涉及建材生产、施工和建筑运行三个重要阶段，占全国碳排放的比重为50.9%。随着中国城镇化水平和居民生活水平不断提高，建筑全生命周期的碳排放量预计在未来5至10年内还将进一步增长，使得房地产行业实现“双碳”目标的任务更加艰巨。受到中国人口深层次变化等因素影响，建筑行业劳动力人口逐年递减，国家统计局数据显示，2022年农民工总量同比增长1.1%，但建筑业农民工就业比例较2021年下降1.3个百分点，导致了行业内用工困难、劳动力成本上升等问题加剧。此外，由于长期以来建筑业整体劳动力受教育程度较偏低，与构建智能建造产业体系的社会发展条件相差甚远，人才瓶颈在一定程度上也制约了行业的工业化、数字化、智能化的转型进程。

为应对来自“双碳”目标和人力资源可持续的双重挑战，环境、社会和公司治理(ESG)发展理念受到了房地产企业广泛关注，也因此成为行业内科技创新的风向标。在ESG引领下，与绿色低碳可持续相关的新技术得到了广泛应用和发展，尤其是与房地产行业关联度较高的综合能源服务、绿色建筑新材料以及数智人力辅助这三个领域，出现了大量值得探索的应用场景和解决方案。

综合能源服务推动清洁能源高效利用

在"双碳"战略要求下，全国发电装机结构已趋于清洁化，近5年火电装机容量占比下降7.6%，风电和光电占比上升10.2%。在能源技术变革下，未来清洁能源将替代传统能源，成为主导的能源生产方式。建筑节能减碳一直是实现"双碳"战略的重点任务，要实现能源结构转型、构建多元清洁能源供应体系，建筑行业对新能源的实践将是重中之重。对此，以能源技术、数智化、服务创新为核心的综合能源服务应运而生，从建筑的全生命周期到建筑行业全产业链多方位提升新能源的渗透率，并帮助房地产企业更灵活地获取清洁能源、提高建筑能源利用效率以及降低运营管理成本，是行业实现绿色低碳转型不可或缺的新力量。（见图1）

（一）综合能源服务：能源技术、数智化、服务创新深度融合的新业态

综合能源服务是以用户为核心的新型能源服务模式，通过能源技术、数智化、服务创新深度融合，为用户提供多样化、一站式的新能源解决方案，涉及能源供给、智慧能源管理、能源辅助服务等，具有综合、互联、共享、高效、友好的特点。作为需求侧的新业态，综合能源服务一定程度上改变了过往以电网为中心的产业结构，重塑了能源产业链参与者的上下游关系，推动了需求端用户从“消费者”向“产消者”转变，同时也促进了电力行业与其他领域的融合发展，形成全新的产业生态。

综合能源服务提供了三条减少碳排放的实现路径：能源技术路径、数字化路径和商业路径。从能源技术路径实现建筑的能源绿色化，减少能源消耗，提供更具灵活性的能源实践方案；从数字化路径对建筑的日常运营进行更精确的数据分析，并以此为基础进行智能化能源管理、自动化能源控制；从商业路径开发新的可持续盈利模式，有效增强企业节能减排的动力。

作为一种新兴的能源服务模式，综合能源服务还处于初期阶段，当前按功能划分主要发展出四种类型的赛道：清洁能源供应、灵活性资源配置、集成化服务、专业化支撑。未来，综合能源服务还将不断裂变出更多新的赛道，逐步完善生态圈版图。

（二）商业地产综合能源服务应用场景丰富，有望成为创新实践主赛场

商业地产高强度、高集中度和高质量的用电需求，使得综合能源服务在商业地产领域具有广阔的应用前景。综合能源服务通过利用物联网、大数据、人工智能等技术手段，对能源进行集成、优化和控制，为业主提供绿色、经济、安全、便捷的能源服务，实现节能减排、提高能源利用效率和降低运营成本等目的。同时，商业地产作为城市能源系统的重要组成部分，综合能源服务可以通过对商业楼宇和周边城市基础设施的协同优化，实现整体能源系统的高效运行，提升城市能源的可靠性和韧性。

此外，商业地产本身的数字化水平对于综合能源服务的商业化应用也将起到至关重要的作用。商业地产通过建立和运营物业管理系统、能源管理系统、建筑自动化系统等多种数字化系统，能够为综合能源服务提供数据支撑和信息基础。同时，综合能源服务应用的发展也将进一步推动商业地产数字化水平的提升和优化，双方互为促进，形成良性循环。

随着综合能源服务的发展，商业地产资产运营方不仅可以选择购买清洁能源，还可以通过自有的能源管理、建筑光伏一体化和储能设施等参与到能源市场，成为综合能源服务的提供者，提供灵活性资源。需求端在未来能源市场中的地位将越来越重要，成为推动清洁能源市场发展的关键力量。

建材行业绿色转型是实现建筑碳中和的基础

建筑产业的高速发展伴随着物质资源消耗量大、碳排放量大等问题。2020年建材生产环节碳排放量达28.2亿吨，占建筑全过程排放总量的55.5%。发展绿色建材是实现建筑碳中和、达成双碳战略目标的关键,贯穿建筑全生命周期的各个环节。“十四五”规划明确提出要大力推进绿色建筑建设，促进绿色建材推广应用。

此外，消费者不断提升的环保意识和地产企业履行低碳发展的责任要求，也从市场需求端推动建材绿色发展。然而建筑业面临绿色转型发展任务十分艰巨，除了从政策和需求端发力之外，科技创新仍然是重中之重。绿色建材并不是一个独立行业，同时涉及能源、化工、冶金、建工等多个相关行业。在新材料、新能源、人工智能、装配式等多种创新技术的影响下，绿色建材的生产效率和迭代速度不断提升，绿色化转型步伐正在加快。（见图2）

（一）绿色建材助力建筑全生命周期实现低碳可持续

绿色建材是指在全生命周期内对地球环境负荷最小且有利于人类健康安全的建筑材料，这意味着绿色建材对于打造低碳建筑的意义不仅在于材料本身，在推广和应用时也应当考虑材料本身的特性能够在建筑工程阶段、实际使用阶段和报废处理阶段与相关的环境、设备和技术相融合，从而促进建筑全生命周期的可持续发展。

（二）房企加快构建绿色供应链实现循环经济发展

建材行业在节约能源、资源和保护环境方面具有途径多、潜力大等特点，是发展循环经济中的关键产业。循环经济的实施通过资源的重复利用，提升资源利用率，节约资源、能源和人力。同时，各种新技术的引入，可以更好地提升企业绿色生产能力，减少资源消耗，提升企业的绿色管理能力，进一步推动绿色供应链的构建。

随着绿色建材需求的日渐提升，越来越多的房地产和建材企业意识到对整个供应链系统实施绿色化管理至关重要，并逐步加大与先进制造技术、信息技术、节能技术的融合，形成了全产业链融合一体的全新产业体系，努力迈向集约式高质量发展道路。目前，已经有107家房地产企业加入了“中国房地产行业绿色供应链行动”。为了方便企业查询环境合规性，该行动搭建了环境合规白名单查询平台，动态和自动评选满足要求的供应商，收录企业数量超100万家。

数智化转型提升人力资源的高效利用

随着建筑业熟练劳动力的减少，在地产行业从高速发展转向高质量发展的大趋势下，建筑人力资源可持续正面临着严峻的挑战。数智化已成为建筑业转型升级的核心引擎和提质增效的重要途径。数智人力辅助旨在通过对建筑工程进行数字化和智能化的改造，从而提高劳动效率和质量，保障员工健康和安全。而新技术的市场化也将带来新的商业模式和市场机会，为建筑业的可持续发展提供更多的可能性。越来越多的建筑和房地产企业积极推动各种数智化技术的落地实践，通过BIM、智慧工地、建筑机器人等多种手段解决人力资源可持续的问题，践行企业社会责任，在保护劳动者合法权益的同时，也能为企业带来更高的绩效，从单一追求自身利益最大化向追求社会价值最大化转变。

（一）BIM：数字化贯穿建筑全生命周期，辅助人力高质量完成作业

BIM技术是实现建筑数字化的基石，既为全生命周期、全参与方、全要素的建筑项目提供了一个信息在各阶段流通、转换、交换和共享的平台，也为工程提供了精细化、科学化的技术手段。BIM通过与各新技术相结合，已深度应用于建筑全生命周期各环节的作业中，例如“BIM+云计算”通过信息共享提升多方协同工作效率；“BIM+AI”通过机器学习、生成式人工智能等技术实现自动化建筑设计和标准检验；“BIM+VR/AR”通过可视化交付确定施工方案的合理性；“BIM+FRID”为施工方提供更多元、准确的信息以辅助项目管理。打造“BIM+”的新型建筑模式，将有效促进实现辅助人力提升设计效率、优化设计方案、提升施工质量、改善运营维护。

（二）智慧工地打造安全高效工程现场环境，提高管理效能

随着各类建筑工程的建设规模不断扩大，建设施工项目体量大、复杂度高、人员不足等特点加大了工程现场管理难度。智慧工地是信息化技术与传统建筑行业深度融合的的工程现场一体化管理模式，围绕人、机、料、法、环等各方面关键因素，实时、动态全面采集和监控数据，实现工程管理干系人与工程施工现场的整合。

智慧工地的关键是以信息化技术改进工程各干系组织和岗位人员相互交互的方式，以提高交互的明确性、效率、灵活性和响应速度。在建筑工程管理中实际应用中，智慧工地通过进度管理、质量管理、安全管理、劳务管理、设备管理等信息化管理模式，有效支持项目管理者、现场作业人员提升施工质量、安全、成本和进度管理水平，促进工程建设获得良好的社会效益和经济效益，有效地解决在施工管理过程中存在的各类问题。

中国拥有全球最大的工业机器人市场，而建筑业也是工业机器人应用的重要领域之一。2022年7月，《城乡建设领域碳达峰实施方案》明确推广智能建造，到2030年培育100个智能建造产业基地，打造一批建筑产业互联网平台，形成一系列建筑机器人标志性产品。随着传感器以及其他机器人核心零部件成本快速下降，同时在人力资源可持续问题的内生动力推动下，中国建筑机器人行业的发展也在不断加快。建筑机器人当前主要应用于施工阶段和运营阶段，应用方向包括通过辅助或替代工人在高空或污染环节下完成作业，解决工地的安全问题以及基于与BIM协同作业，完成复杂、重复的加工处理工作，提高效率，保障质量一致性等。

建筑工地复杂性和不确定性的特点是当前建筑机器人发展面临的最大难点，其真正广泛应用要求能够快速响应环境的实时变化。从长期来看，建筑机器人的应用将推动建筑业信息化和智能化水平的提升，在提高质量和效率的同时填补劳动力的短缺，吸引年轻人进入建筑行业。

开放式创新模式打造地产超级生态圈

在绿色转型的发展模式下，房地产行业需要应对来自政策、资金、技术等多方面的压力和风险。开放式创新能够引导产业链上下游多方形成协同机制，向创新研发、业务深耕、技术实力、市场定位等关键要素集中发力，跨界探索商业新模式，激发“1+1>2”的价值共创效应。开放式创新的典型特征是以开放的模式从外部获取资源，在动态的资源网络中，进行物质、信息、技术等资源的高效配置与共享，从而实现从创新思维向产业成果的快速转化。

（一）PoC模拟实际市场情况验证创新技术，加速科技落地

“双创”大背景下，我国持续推进科技成果转化。以上海为例，政府先后发布《上海市促进科技成果转移转化行动方案（2021-2023）》、“科改25条”等法规和政策文件，明确以建设高标准技术市场体系为核心，提升科技成果转化活跃度和技术转移能力，加速成果转化应用，突破技术瓶颈，构建协同发展的地产产业生态。在房企端，概念验证（PoC)模式正成为大企业对接本土创新企业和创新解决方案的首选。PoC可以在具体的商业场景中，通过产品试用并根据客户试用反馈进行灵活调整的方式，来验证产品的实际落地价值。在当前开放式创新的场景下，概念验证的最终目的不再局限于提高创新企业的生存发展能力或是引入大企业不具备的科创技术或商业模式，而是致力于打造企业自身的生态系统，通过“内部孵化+联合创新+企业投资”实现由内到外的完整产科技产品落地过程。

（二）CVC探索地产前沿科技，携技术创新加速房企转型

企业风险投资（CVC）模式通过实现企业内部沿战略主线实施跨领域投融资，能够针对性地强化技术研发力量，为突破行业低技术困境、推动人力结构数智化转型提供有力技术支撑。房企CVC正逐渐成为实现可持续发展的新兴力量。据不完全统计，目前前50梯队中已有37家房企涉足CVC领域，占比74%。房地产行业CVC热度集中于战略性新兴产业与创新科技领域，呈现出赛道布局多元化，覆盖面广阔的特征。与建筑地产行业关联紧密的交叉学科技术创新成为中国房企投资的重要方向，为房企布局新兴赛道提供了良机。CVC不仅可以反映出企业对未来发展的战略规划和商业判断，同时也为未来的蓝海市场提供了风向标。

开放式创新增强了房地产企业与政府、高校、科技企业、投资机构以及专业三方服务机构之间的联系，通过PoC、CVC等创新模式，发挥人才、技术、金融资本的协同效应，最终形成了以终端用户需求为核心的房地产超级生态圈。通过将开放式创新模式融入房地产企业可持续发展的战略，将有助于房地产企业利用科技的手段实现可持续发展目标，进而加速推动整个行业的低碳转型。

（作者娄辰为仲量联行中国区研究部资深董事、城越加速器负责人；章蔚君为仲量联行中国区研究部经理）

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