中报观察 | 滨江服务背靠大树

2023年8月25日，滨江服务发布截至2023年6月30日为止6个月中期业绩公告。

截至2023年6月30日，滨江服务在管面积4870万平方米，同比增加37.4%，上半年实现收入11.9亿元，同比增加43.1%，净利润也同比增加23.4%至2.38%，这一业绩在上市物企当中属于表现优异的梯队。

(资料图)

滨江服务能实现较好的业绩成长和其关联方滨江集团是分不开的，同期其他大部分民营物企都明显有受关联地产方拖累，而滨江集团由于财务和销售状况相对较好，仍能给与滨江服务相当大的各方面助力。

稳健业绩

滨江服务2023上半年期内实现收入为11.9亿元，较去年同期增加43.1%，净利润2.38亿元，同比增加23.4%，该增速显著高于同期其他物企。

截至2022年6月30日，滨江服务合约面积约7420万平方米，较2022年同期增长29.4%，在管面积4870万平方米，同比增加37.4%，其中来源独立第三方的在管建筑面积为2730万平方米，占总建筑面积的比例达到56.1%，上升4.1个百分点。

地域上，滨江服务的项目集中度相当高，多分布于杭州及浙江省内，其中位于杭州的项目的在管面积占比达到61.8%，营收占比达到71.24%，其余项目则主要分布于浙江金华、绍兴等地，在浙江省外的在管面积占比仅3.4%，收入占比则为3.8%。

非住宅板块也是滨江服务的业务核心之一，截至2023年6月30日，滨江服务非住板块在管面积952万平方米，提供收入1.92亿元，约占物业管理总收入的26.7%，上半年主要外拓签约了南京银行杭州分行大厦、青田环球购物中心、杭州上城区文化馆、杭州滨江区第一工业综合体等。

滨江服务期内毛利率降幅较大，下降了4.8个百分点至26.7%，其中基础物业服务毛利率变动不大，仅下降1.5个百分比，而毛利占比35.6%的非业主增值服务的毛利率下降了约5.4%个百分点至40.5%，以及毛利占比20.9%的5S增值服务的毛利率由71.5%减少至34.8%，滨江服务上半年毛利率相对较低的优居业务中的硬装服务在上半年迅速增长，收入结构的变化导致了5S增值服务的毛利率巨幅下跌。

5S增值服务一般即社区增值服务，就滨江服务而言，其5S增值服务主要包括物业销售租赁为主的优家服务、以家装为主的优居服务以及品类相对更为繁杂的优享生活服务。2023年上半年，滨江服务的5S增值服务取得录得较大幅增长，实现收入1.91亿元，同比增加211.9%，主要是因优居服务取得较大突破，上半年实现收入1.2亿元，同比增幅高达1764.8%。

应收款管理方面，滨江服务今年上半年第三方贸易应收款增长稍快，由2.53亿增至3.81亿，但关联方贸易应收款的增幅和存量则都较少，截至2023年6月30日，滨江服务的关联方贸易应收款余额仅为8000万元，可见滨江集团少有对滨江服务拖欠业务款项的情况。

另外，由于滨江服务期内对过往年度计提的应收账款坏账实现了收回，在2023中期的业绩中实现了部分的坏账计提转回，贸易减值亏损较去年同期减少了20.5%至310万元，这在近期的物业服务企业业绩中相当少见。

扩张步调

今年上半年，滨江服务新增在管面积约670万平方米，其中来源独立第三方的占比达到62.3%，而且从今年上半年开始，滨江服务第三方项目提供收入的也开始超过滨江服务，达到3.6亿，占物业管理服务收入的50.3%。

滨江服务早年承接项目多是滨江集团直接开发，以中高端盘为主，整体项目质量较高，2023上半年，滨江服务管理楼盘的平均物业管理费单价为4.27元/月/平方米，处于行业高位。

或许是处于确保项目质量的需求，滨江服务的扩张战略也偏谨慎，上市以来并未实现任何的主要收并购，据参与2023中期业绩会的投资者向观点新媒体转述，滨江服务管理层在业绩会中表示滨江服务并没有收并购的打算。

滨江服务作为物管品牌在市场上拥有较好的口碑，这也有利于其承接更多项目，例如，由于滨江服务在管项目锦绣之城在杭州市申花板块二手房市场表现良好，同样位于该板块的中家德玺尚座项目也于今年上半年聘任滨江服务为其提供物业服务，物业管理费为人民币6.5元/平方米/月。

除了滨江集团的直接项目输送以及市场直拓以外，滨江服务也会大面积的通过和其他开发商战略合作的方式来承接项目，2023年上半年，滨江服务新增浙江志城集团作为战略合作方，使得其战略合作开发商新增至16家。

值得一提的是，滨江服务今年上半年同时也终止退出了建筑面积约107万平方米的三方在管项目，据投资者转述，滨江服务管理层在业绩会中表示，一是因为市场竞争激烈，二则是部分项目是因为前期开发商有资金补贴，但物业服务费较低，滨江服务接手后主动退出，三则是甲方经营不善难以为继，导致合同提前终止。

背靠大树

滨江服务能在较为恶劣的市场环境中实现良好的业绩，很大程度上是得益于滨江集团的相对稳定，滨江集团今年上半年实现全口径销售金额825.8亿元，获取土地23宗，整体财务较为健康，账面资金能有限覆盖短期债务和应付账款，滨江集团在对滨江服务提供一定项目供给的同时，也能在其他各业务条线给予帮助。

例如，在非业主增值服务方面，滨江服务的非业主增值服务主要包括交付前服务、咨询服务及社区空间服务，大部分是因房企销售活动而产生的业务。

同期和其他物企业绩对比来看，由于房地产行业下行，绝大部分物企非业主增值服务板块都面临严重缩水，滨江服务上半年该板块仅营收的占比也有所下降，由28.2%下降至23.5%，但由于滨江集团整体销售状况相对较好，也保留有足够的输送能力，滨江服务非业主增值服务的绝对规模仍然是上升的，上半年实现收入2.8亿，占总收入23.5%，同比增加19.1%，仍然为滨江服务提供了相当大的业绩助力

另外，于8月16日，滨江服务公告以1863万元的总代价从滨江集团收购车位（包括占用、转让或出租权），期限直到所开发对应项目的土地使用权届满，平均每个车位的购买价约为6.7万元，该购买成本和当地实际市场车位销售价相比是严重偏低的，相当于滨江服务以较低的代价获取了这批车位，该协议也可以理解为滨江集团对滨江服务的变相输送。

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